Multi chinezi in varsta sufera de ceea ce ei numesc „cele trei mari”: cele ale tensiunii arteriale, zaharului din sange si colesterolului. Potrivit unor economisti, piata imobiliara sufera de „trei maxime” proprii. Preturile sunt mari, mai ales la periferiile marilor orase. Datoria dezvoltatorilor imobiliari este prea mare, deoarece acestia trebuie sa detina active costisitoare nelichide, cum ar fi terenurile. Iar gospodariile scufunda prea multa bogatie in proprietate, pentru ca o vad mai degraba ca pe o investitie profitabila decat ca un loc de locuit.
Intr-o incercare agresiva de a vindeca aceste boli, factorii de decizie din China au creat cateva altele. Fluxul de finantare catre dezvoltatorii imobiliari a incetinit brusc de cand guvernul a impus limite pentru imprumuturile acestora in 2020, fortand zeci de persoane sa intre in neplata. Acest lucru a redus ritmul de constructie a apartamentelor, dintre care multe au fost vandute in avans. Si aceste intarzieri au contribuit, la randul lor, la o incetinire brusca a vanzarilor de proprietati, in special in randul persoanelor care se indoiesc acum ca vor primi orice apartament pe care l-ar putea cumpara.
Pe 11 noiembrie 2022, banca centrala si autoritatea de reglementare bancara din China au emis un plan pentru a rezolva unele dintre aceste probleme. Ei vor incuraja bancile comerciale sa ajute la finantarea proiectelor de constructii de locuinte blocate, alaturi de „bancile de politica” conduse de stat. Acestia vor suspenda temporar limitele expunerii bancilor la imobiliare si le vor indemna sa prelungeasca scadentele imprumuturilor care urmeaza sa fie scadente in urmatoarele sase luni. Si autoritatile de reglementare vor garanta noi obligatiuni emise de dezvoltatori pe care ii considera viabile, inclusiv firme din sectorul privat.
Nu este clar ca acest lucru va fi suficient pentru a rezolva problemele dezvoltatorilor. Masurile vor contribui mai mult la cresterea fluxului de finantare si a ritmului de constructie decat la relansarea vanzarilor. In primele zece luni ale acestui an, firmele imobiliare din China au vandut 941 de milioane de metri patrati de suprafata rezidentiala, cu un sfert mai putin decat in aceeasi perioada a anului trecut. Cresterea acestei cifre ar face minuni pentru bilanturile acestor firme si sansele de rambursare ale creditorilor lor. Dar orice incercare de a relansa vanzarile ridica intrebari grele pentru factorii de decizie. Daca acum vanzarile sunt prea lente, ce ritm ar fi prea rapid? Pentru a rezolva criza din acest an, oamenii trebuie sa fie tentati sa cumpere mai multe locuinte decat au nevoie?
Presedintele Chinei, Xi Jinping, insista ca locuintele sunt pentru locuit, nu speculatii. Pentru a respecta aceasta instructiune, construirea de case in orasele din China nu ar trebui sa depaseasca cererea „fundamentala”, care depinde de cresterea populatiei urbane a Chinei si de dorinta acesteia de a avea spatiu de locuit. Dar piata imobiliara a Chinei este uneori chemata sa serveasca si alte scopuri. In timpul crizei financiare globale din 2008, China a stimulat constructiile pentru a angaja muncitori din productie disponibilizati si pentru a salva economia. Cererea de locuinte a capatat apoi un impuls speculativ propriu. Intre 2011 si 2015, China a construit cu aproximativ 18% mai multe apartamente decat avea nevoie pentru a satisface cererea fundamentala, potrivit unui articol publicat anul trecut de Wu Jing si Xu Mandi de la Universitatea Tsinghua. Si a facut asta chiar si dupa ce au demolat case vechi de peste 7 m sau decrepite pe an.
Cererea de spatiu de locuit in orasele din China va creste mai lent in anii urmatori. Dupa ce au daramat atat de multe cladiri vechi in ultimii ani, buldozerele din China raman fara tinte. Proportia locuintelor urbane fara toaleta independenta a scazut de la 32% in 2000 la 15% in 2015, subliniaza domnul Wu si doamna Xu.
Piata imobiliara trebuie sa se confrunte si cu o curba nedorita a asa-numitei curbe de urbanizare. Ray Northam, un geograf, a remarcat in 1975 ca centrele urbane sunt „o creatie a omului complexa, uluitoare si nu usor de inteles”. Cu toate acestea, el a sustinut ca acestea cresc intr-un mod oarecum previzibil. Fractiunea populatiei unei tari care traieste in orase urmeaza o forma atenuata, crescand lent in timpul unei etape initiale de crestere, mai rapid in timpul unei etape de accelerare, apoi incetinind si aplatizandu-se in timpul unei etape terminale. Dl Wu si doamna Xu arata ca etapa de accelerare in China s-a incheiat in jurul anului 2007. De atunci, tara a fost in jumatatea superioara a secolului. Rata sa de urbanizare a atins 65% in 2021 si se poate astepta sa creasca cu doar putin peste un punct procentual pe an in restul acestui deceniu.
Ce inseamna asta pentru vanzarile de proprietati? Lucrarea domnului Wu si a doamnei Xu se bazeaza pe recensamantul si mini-recensamantul Chinei, care apar la intervale de cinci ani. Acest lucru face dificila ajustarea numerelor pentru a tine cont de evenimentele recente. Dar un model alternativ bazat pe date anuale a fost publicat in 2020 de China Index Academy, cel mai mare institut de cercetare imobiliara din tara. Acesta a calculat ca volumele de vanzari ale dezvoltatorilor ar trebui sa scada cu aproximativ 3,7% pe an in 2021-25 pentru a ramane in conformitate cu cererea, o concluzie ingrijoratoare pentru firmele care au nevoie disperata de cresterea vanzarilor.
Cu toate acestea, imaginea adevarata nu este la fel de sumbra.
Colapsul din acest an a fost atat de profund incat dezvoltatorii sunt acum cu mult in urma programului stabilit de China Index Academy. De la inceputul anului 2020 pana in octombrie anul acesta, au vandut doar aproximativ 80% din suprafata modelului proiectat pentru acea perioada. Acest lucru ofera pietei imobiliare un anumit spatiu pentru a reveni din aceasta criza inainte de a relua un declin impunator pe termen lung. Nivelul vanzarilor preconizat de model pentru 2023 este cu mult sub varful de anul trecut, dar este si cu 16% mai mare decat ritmul vanzarilor din acest an.
Prin urmare, teoretic, piata imobiliara a Chinei are loc pentru o crestere ciclica chiar si in mijlocul unui declin pe termen mai lung, ceea ce inseamna ca factorii de decizie pot incerca sa revigoreze vanzarile fara a alimenta cererea speculativa. Cu toate acestea, chiar si o revenire atat de limitata este departe de a fi garantata. Dezvoltatorii pot reusi sa plateasca datorii si sa finalizeze proiectele in derulare. Ei pot lupta pentru a atrage noi obiceiuri. Increderea consumatorilor ramane aproape de minime record. Nimeni nu stie cum sau cand China va renunta la politica sa daunatoare „zero-covid”. Atata timp cat cresterea economica ramane precara, gospodariile vor fi atenti la cheltuielile necesare pentru cumpararea unei locuinte. In trecut, o revigorare a proprietatii a salvat economia Chinei. Acum doar o economie reinviata poate salva proprietatea chineza.